Приобретение жилья при помощи форвардного контракта опасна прежде всего тем, что впоследствии нельзя вернуть средства, поскольку контракт поставлен в срок
Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку сообщает о существовании определенных рисков у покупателей имущественных прав на объекты жилищного строительства через покупку форвардных контрактов.
Базовым активом форвардных контрактов, в большинстве случаев, являются имущественные права на жилое помещение, которое станет объектом недвижимости после завершения строительства жилого дома.
Через продажу покупателям форвардных контрактов застройщик оптимизирует налоги, поскольку упомянутые операции не являются объектом налогообложения, согласно НКУ.
Покупатель, приобретая форвардный контракт (базовым активом которого являются имущественные права), приобретает в собственность имущественные права, на основании которых в дальнейшем имеет право получить в собственность жилое помещение, к примеру, квартиру.
Особенностями такой схемы продажи недвижимости на сегодня является заключение ряда договоров, а именно:
• Форвардный контракт, который заключается между застройщиком и компанией по управлению активами (далее — КУА), действующий в интересах института совместного инвестирования (далее — ИСИ) на товарной бирже;
• Договор купли/продажи дериватива (форвардного контракта), который заключается между КУА и покупателем (физическим лицом);
• Договор купли/продажи имущественных прав, что заключается между застройщиком и покупателем-физлицом.
По этим договорам оплата покупателем-физлицом средств делится на две части, то есть сначала он покупает форвардный контракт и платит КУА, а затем — покупает имущественные права у застройщика.
Форвардный контракт и продажа имущественных прав на объекты инвестирования, который еще не был оплачен за счет средств совместного инвестирования, не может быть включен в активы ИСИ в понимании Закона Украины «Об институтах совместного инвестирования» от 05.07.2012 г. № 5080-VI.
Соответственно, доходы, полученные от их продажи, не считаются средствами совместного инвестирования.
Таким образом, возникают следующие риски при приобретении форвардных контрактов и имущественных прав на жилые помещения с участием КУА, а именно:
• невозможность возвращения в полной мере оплаченных средств (в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав), поскольку условия форвардного контракта выполнено (контракт поставлен в срок). То есть, покупатель будет иметь возможность вернуть только средства, уплаченные по договору купли/продажи имущественных прав;
• риск увеличения цены на жилое помещение, поскольку в случае непризнания форвардного контракта активом ИСИ со стороны налоговых органов возможно доначисление налогов;
• отсутствие специального законодательства по контролю за выпуском и обращением форвардных контрактов в отличие от других финансовых инструментов, в частности, таких как облигации.
В связи с отсутствием надлежащего регулирования товарных бирж, ценообразования по форвардным контрактам также может быть необъективным.
Кроме этого, покупатель-физлицо, заключил форвардный контракт с КУА, является лишь стороной по сделке, а не инвестором ИСИ, а следовательно в Комиссии отсутствуют рычаги влияния по защите его прав.
И, напоследок, заключения большинства этих договоров осуществляется без участия профессиональных участников фондового рынка. А это, в свою очередь, уменьшает переговорную позицию покупателя, и, соответственно, степень юридической защиты его прав в контрактах.
Читайте также:
- Зарегистрировали НН с нарушением срока до начала налоговой проверки: какой будет штраф
- Может ли ФЛП-общесистемщик прошлогодние расходы отнести к расходам отчетного года
- Нужно ли регистрировать акцизный склад, если горючее используется только для собственных нужд
- Работодатели должны внести изменения в акты предприятия из-за коронавируса — Гоструда
- Новое требование налоговиков к оформлению обращений налогоплательщиками-физлицами
Остались вопросы? Обращайтесь!
Коммерческая практика 
Международная практика