Налоги и сборы при операциях с недвижимостью

Порядок налогообложения при операциях с недвижимостью

При проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами стороны должны платить налоги в соответствии со ст. 172 НК Украины и военный сбор, который установлен Подразделением 10 Переходных положений НК Украины. Данные вопросы являются компетенцией налогового адвоката.

Так, доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок , на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом.

Условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи подлежит налогообложению по ставке 5 процентов базы налогообложения.

Доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства облагается налогом в порядке, определенном статьей 172 НК Украины для объектов недвижимого имущества.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, либо не ниже рыночной стоимости такого объ объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.

По общему правилу продажа недвижимости облагается:

• налогом на доходы физических лиц — 5%;
• военным сбором 1,5%.

Следует отметить, что для нерезидентов размер налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости составляет 18%.

Пенсионный сбор уплачивается в соответствии с ч. 10 ст.4 и ч. 8 ст. 2 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование»

Единая база данных отчетов об оценке

Единая база данных отчетов об оценке (далее — единая база) — государственная автоматизированная информационно-телекоммуникационная система, в состав которой входят база данных, программное обеспечение, модуль электронного определения оценочной стоимости, сервис услуги электронной определения оценочной стоимости и автоматического формирования электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости.

Единая база обеспечивает:

1) внесение, обновления, создания, хранения, передачи и автоматическое обнародования соответствующей информации об объекте недвижимости и его стоимость (кроме информации о нормативной денежной оценке земельного участка);

2) регистрацию, авторизацию (идентификацию) субъектов оценочной деятельности (оценщиков) и нотариусов;

3) внесение субъектами оценочной деятельности (оценщиками) отчетов об оценке и информации по ним напрямую и непосредственно в Единую базу;

4) регистрацию и хранение отчетов об оценке в Единой базе с автоматическим присвоением каждому отчету уникального регистрационного номера;

5) электронное определения оценочной стоимости объектов недвижимости и автоматическое формирование на запрос физических и юридических лиц электронных справок об оценочной стоимости объектов недвижимости с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера;

6) автоматический обмен информацией и документами, доступ к которым осуществляется с помощью сети Интернет.

Владельцем Единой базы, прав интеллектуальной собственности на Единую базу и ее программного обеспечения является государство в лице Фонда государственного имущества Украины.

Фонд государственного имущества Украины является держателем, распорядителем и администратором Единой базы, а также владельцем всей информации, содержащейся в ней.

Единая база должна обеспечивать сохранность и надлежащую защиту всей информации по объектам недвижимости, оценочная стоимость которых определяется и проверяется, возможность доступа к информации субъектов оценочной деятельности (оценщиков), нотариусов и контролирующих органов в пределах полномочий.

Информация Единой базы об объекте недвижимости и его стоимость, в том числе отчеты об оценке, автоматически публикуется на официальном сайте Фонда государственного имущества Украины в режиме реального времени (кроме информации с ограниченным доступом). К такой информации обеспечивается открытый, прямой неавторизованный доступ с возможностью загрузки в формате открытых данных.Для целей настоящего пункта к информации с ограниченным доступом не относится информация о субъектах оценочной деятельности (оценщиков).

Порядок ведения Единой базы утверждается Фондом государственного имущества Украины по согласованию с центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной финансовой политики.

С целью формирования информационной основы для определения оценочной стоимости объекта недвижимости Фонд государственного имущества Украины использует информационные источники с открытым доступом и данные о ценах, указанные в договорах купли-продажи объектов недвижимости, внесенные нотариусами в Единую базу, а также данные о рыночной стоимость объектов недвижимости, внесенные в Единую базу на основании отчетов об оценке.

Определение оценочной стоимости объекта недвижимости осуществляется автоматически, на основании данных об объекте недвижимости, внесенных в Единую базу любым лицом с помощью сети Интернет, подтверждаются официальными документами на такой объект. Перечень данных, которые вносятся лицом к Единой базы с целью определения оценочной стоимости объекта недвижимости, утверждается Фондом государственного имущества Украины.

По результатам определения оценочной стоимости объекта недвижимости Единственной базой формируется справка о его оценочную стоимость с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера.

Если лицо не соглашается с результатами автоматического определения оценочной стоимости объекта недвижимости, он имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности (оценщика) с целью определения рыночной стоимости такого объекта.

Внесение информации из отчетов об оценке в Единую базу осуществляется субъектом оценочной деятельности (оценщиком) на основании отчета об оценке, электронная версия которого хранится в Единой базе. Перечень данных об объекте недвижимости из отчета об оценке, которые вносятся субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в Единую базу с целью регистрации отчета в Единой базе, утверждается Фондом государственного имущества Украины. Отчеты об оценке регистрируются в Единой базе субъектами оценочной деятельности (оценщиками) исключительно с использованием квалифицированного электронной подписи оценщиков, которые непосредственно проводили оценку.

При удостоверении сделок по продаже (обмену) объектов недвижимости нотариус проверяет содержание электронной справки об оценочной стоимости объекта недвижимости на достоверность данных об объекте недвижимости, уникальный регистрационный номер и дату формирования этой справки или регистрации отчета об оценке в Единой базе и наличие присвоенного ему уникального регистрационного номера, а также сверяет информацию о субъекте оценочной деятельности (оценщика) и рыночную стоимость объекта недвижимости, которые содержатся в отчете об оценке, данным Единой базы.

Справка об оценочной стоимости объекта недвижимости по результатам электронного определения оценочной стоимости действует в течение 30 календарных дней со дня формирования Единой базой.

Доступ нотариуса в Единую базу для проверки факта формирования Единой базой справки об оценочной стоимости объекта недвижимости или регистрации отчета об оценке в Единой базе и присвоения ему уникального регистрационного номера, а также для внесения в Единую базу информации о цене объекта недвижимости, указанную в договоре купли-продажи, которым удостоверяется, является бесплатным. (Статья 172 НК Украины)

Нотариальное удостоверение договоров

Сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, установленных законом или договоренностью сторон.

Владелец недвижимого имущества имеет право установить (отменить) требование нотариального удостоверения договора (внесение изменений в договор), предметом которого является такое имущество или его часть, кроме случаев, если в соответствии с законом такой договор подлежит нотариальному удостоверению. Установка (отмены) требования является односторонней сделкой, подлежащей нотариальному удостоверению. Такое требование является отягощением прав на недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законом.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, которое в соответствии с законом имеет право на совершение такого нотариального действия, путем совершения на документе, в котором изложен текст сделки, удостоверительной надписи. (Статья 209 ГК Украины)

Нотариальное удостоверение может быть только такой сделки, которая отвечает общим требованиям, установленным законодательством, а именно: содержание сделки не может противоречить Гражданскому кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества. Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности, а сам сделка должна совершаться в форме, установленной законом

Льготы по уплате государственной пошлины

В соответствии с пунктом 18 статьи 4 Декрета КМУ «О государственной пошлине» от уплаты государственной пошлины при операциях с недвижимостью освобождаются:

• Граждане отнесены к 1, 2, 3, 4 категориям пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы.
• лица с инвалидностью Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести, и приравненные к ним в установленном порядке лица.
• лица с инвалидностью I и II группа.

Вторая сторона сделки по купле-продаже недвижимости от уплаты госпошлины не освобождается, если только не относится к вышеперечисленным категориям.

Обязательный платеж 1% от суммы сделки в Пенсионный фонд не должны платить:

Лица, приобретающие квартиру или другое жилье впервые

Лица, находящиеся на квартирном учете

Однако фактически нотариусы не согласны заверить договор без предоставления покупателем документов об уплате этого сбора.

Такая ситуация обусловлена ​​тем, что в Украине нет единой информационной базы, позволяющей проверить факт первой покупки жилья. Вернуть уже уплаченную в бюджет сумму можно через обращения в административный суд.

Ставка НДФЛ и военного сбора

НДФЛ по ставке 5% и военный сбор по ставке 1,5% уплачиваются в случаях, когда:

• объект недвижимости находится в собственности отчуждателя менее 3 лет;
• в течение года лицо отчуждение более чем один объект недвижимости;
• отчуждается объект незавершенного строительства;
• отчуждается земельный участок, превышает нормы бесплатной передачи, определенных ст. 121 ЗК Украины.

Соглашение / налог Госпошлина Налог на доходы физических лиц Военный сбор Пенсионный сбор
Купля-продажа недвижимости 1% (общая оплата) 5% (продавец — гражданин Украины); 18% (продавец — иностранец) 1,5% (продавец плательщик НДФЛ) 1% (покупатель)
Купли-продажи земли 1% (общая оплата) 5% (продавец — гражданин Украины); 18% (продавец — иностранец) 1,5% (продавец плательщик НДФЛ) —
Дарение недвижимости 1% (даритель) Родственники первой и второй степени родства — 0%; в других случаях — 5% (граждане Украины) и 18% (одна из сторон — иностранец) 1,5% (одаренный — плательщик НДФЛ) —
Обмен недвижимости 1% (общая оплата) 5% (обе стороны — граждане Украины); 18% (одна или обе стороны — иностранцы) 1,5% (обе стороны-плательщики НДФЛ) —

Стоимость регистрации приобретенной недвижимости

Порядок регистрации права собственности на приобретенную недвижимость определен постановлением Кабинета Министров Украины № 1127 от 25 декабря 2015 года.

Государственной регистрации по заявлению получателя недвижимости проводит уполномоченный регистратор или нотариус.

Новый владелец недвижимости предъявляет государственному регистратору паспорт, оригинал идентификационного кода и заявление. Государственный регистратор формирует в электронной базе Госреестра вещных прав номер объекта собственности на перешла в новое владение недвижимость и подает заявление в очередь подтверждения. Заявление и номер утверждает Департамент государственной регистрации и нотариата Министерства юстиции Украины.

Согласно статье 34 Закона № 51 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 2004 года в редакции от 04.06.2017, административный сбор за государственную регистрацию составляет одну десятую часть размера прожиточного минимума для трудоспособных граждан. В соответствии со статьей 7 закона о Государственном бюджете Украины на 2021, ежемесячный прожиточный минимум на одно трудоспособное лицо определено так:

• с 1 января 2021 — 2270 грн;
• с 1 июля 2021 — 2379 грн;
• с 1 декабря 2021 — 2481 грн;

Согласно статье 19 Закона № 51 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», государственная регистрация проводится в течение пяти рабочих дней. За регистрацию в этот срок действуют указанные выше тарифы.

В статье 34 этого Закона определены тарифы за государственную регистрацию в сроки менее пяти дней, которые может указать заявитель:

• за 2 рабочих дня — 1 прожиточный минимум трудоспособного лица;
• за 1 рабочий день — 2 прожиточных минимума трудоспособного лица;
• за 2 часа — 5 прожиточных минимумов трудоспособного лица.

Обращайтесь в нашу компанию. Мы поможем вам провести качественную экспертизу, будем отстаивать ваши интересы в суде. В этом Вам поможет Адвокат по налоговым делам (вопросам и спорам), налоговый адвокат и юрист.

ЗАКАЗАТЬ УСЛУГИ НАЛОГОВОГО АДВОКАТА.