На початку наступного року виповнюється шістнадцять років, як в українському правовому полі з’явився інститут емфітевзису, адже вперше загальні положення про нього були закріплені в Цивільному кодексі України (далі – ЦКУ), який почав діяти з 01 січня 2004 року. В основному земельному законі – Земельному кодексі України (далі – ЗКУ) (або «земельній Конституції», як пафосно називають його деякі українські науковці) емфітевзис «прописався» лише в червні 2007 року. Однак лише в останні роки назва «емфітевзис» перестала лякати власників сільгоспземель і вони охочіше стали укладати відповідні договори. До цього більше ніж десятиліття емфітевзис залишався екзотичним продуктом в сфері земельних правовідносин, і його застосовували вкрай рідко, надаючи перевагу такій звичній оренді. Чи виправданий такий підхід, та які переваги має емфітевзис – про це далі.
Головне про правову природу емфітевзису
Емфітевзис за своєю правовою суттю є видом речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб. Цей інститут не новий, він виник ще до нашої ери. Своєю назвою емфітевзис завдячує древнім грекам, які в ІІІ ст. до н.е. ним називали спадкову земельну оренду для розведення садів та виноградників. Пізніше (в ІІ ст. н.е.) цей інститут вподобали стародавньоримські правники, які за його допомогою прагнули оформити довготривалі відносини володіння та користування чужою землею з метою перетворення необроблюваних великих наділів землі в продуктивні сільськогосподарські угіддя. Емфітевзис вважався вічним правом, оскільки не обмежувався жодними строками. В цьому і полягала його основна відмінність від оренди, яка здавна була строковим правом.
В сучасному українському законодавстві загальні положення про емфітевзис містяться в главі 33 ЦКУ та главі 161 ЗКУ. Суть цього інституту залишилась незмінною – власник передає землекористувачу право володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Використовуючи земельну ділянку на умовах емфітевзису, землекористувач веде господарство на власний розсуд, вирощує сільськогосподарську продукцію з дотриманням вимог і законодавства, і умов договору про застосування лише тих способів виробництва, які не погіршують стан земельної ділянки та екологічний стан довкілля. При цьому вся сільськогосподарська продукція, вирощена землекористувачем, є його власністю, якою він розпоряджається на власний розсуд. Інтерес власника земельної ділянки полягає в отриманні плати за користування земельною ділянкою, забезпеченні її фактичного обробітку та поліпшенні корисних властивостей землі.
Єдиною підставою виникнення емфітевзису закон називає договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ч. 1 ст. 407 ЦКУ та ч. 1 ст. 1021 ЗКУ). Орендні відносини також виникають лише на підставі договору.
Відповідно, сторонами договору емфітевзису, як і оренди, є власник земельної ділянки будь-якої форми власності (приватної, державної, комунальної) з одного боку та особа, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевт, землекористувач). В разі встановлення емфітевзису щодо земель державної чи комунальної власності, землекористувачу слід пам’ятати про конкурентні засади такого набуття, встановлені главою 21 ЗКУ.
Об’єктом договору емфітевзису, як слідує із його назви, є виключно землі сільськогосподарського призначення, до яких згідно із ч. 2 ст. 22 ЗКУ належать:
а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).
Наведена класифікація земель сільськогосподарського призначення здійснена за складом угідь таких земель. Більш звичною для землекористувачів є класифікація сільськогосподарських земель за видами цільового призначення, які на сьогоднішній день перелічені у наказі Держкомзему від 23.07.2010 № 548, що набрав чинності 16.02.2011. Цільові призначення сільгоспземель позначені кодами 01.01.-01.14, найпоширенішими із яких є «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», «для ведення фермерського господарства», «для ведення особистого селянського господарства», «для індивідуального садівництва», «для сінокосіння і випасання худоби». До 16.02.2011 при визначенні цільового призначення земельної ділянки керувалися Українським класифікатором цільового використання землі (УКЦВЗ), який вміщений у листі Держкомзему від 24.04.1998 № 14-1-7/1205.
В оренду можуть передаватися земельні ділянки й інших категорій, а не лише с/г.
Тож сільгоспземлі можуть передаватися у користування як на умовах емфітевзису, так і на підставі договору оренди. Зважаючи на правову природу цих інститутів, вони не можуть одночасно встановлюватись щодо однієї земельної ділянки для різних правонабувачів (на цьому наголошує і Мін’юст у листі від 04.05.2018 № 17741/4750-4-18/8.4.4). Тож перед потенційним землекористувачем земельної ділянки сільгосппризначення неминуче постає питання щодо вибору правової підстави для такого користування. Сподіваємось, визначитись Вам допоможе наступне.
Емфітевзис: аргументи «ЗА»
Існує ряд випадків, коли емфітевзис зможе повніше порівняно із орендою задовольнити потреби сторін. Серед них такі.
- Необхідність передачі землі в безоплатне користування.
Оренда землі за своїм визначенням, вміщеним в ст. 1 профільного Закон України «Про оренду землі», є платним володінням і користуванням земельною ділянкою. Відносно ж договору емфітевзису в ЗКУ взагалі не йдеться про його оплатність/безоплатність. В ч. 4 ст. 1021 ЗКУ, щоправда, міститься вказівка, що укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (тобто емфітевзису) здійснюється відповідно до ЦКУ з урахуванням вимог ЗКУ.
В ЦКУ також немає імперативної норми, що договір емфітевзису є оплатним чи навпаки – безоплатним. Частиною 2 ст.409 ЦКУ передбачено лише, що власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором. Разом з тим, в ч. 2 ст. 410 ЦКУ вказано, що землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Вочевидь, вказаний обов’язок землекористувача є кореспондуючим праву власника на отримання плати за емфітевзис.
Водночас, правова конструкція «має право» означає, що особа може як виконати певну модель поведінки, яка слідує за вказаною правовою конструкцією, так і утриматися від такого виконання. При цьому і в першому, і в другому випадку особа не порушуватиме закону, а тому діятиме правомірно.
Якщо спроектувати це на право власника одержувати плату за емфітевзис, то правомірним буде як визначення розміру такої плати в договорі (тобто реалізація власником свого права), так і відсутність плати за емфітевзис (утримання власником від реалізації вказаного права).
Відтак, закріплений в ч. 2 ст. 410 ЦКУ обов’язок землекористувача вносити плату за емфітевзис виникає тоді, коли власник реалізував своє право на отримання такої плати, і сторони в договорі погодили її розмір, форму, умови, порядок та строки виплати. Відповідно, обов’язок землекористувача вносити плату за емфітевзис відсутній у разі утримання власником від реалізації його права на отримання такої плати, що виражається застереженням в договорі про безоплатність емфітевзису.
З огляду на вищевикладене, враховуючи принцип для осіб приватного права «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України) та закріплений в статтях 3, 6, 627 ЦКУ принцип свободи договору, який полягає, в тому числі, у вільному визначенні сторонами умов договору, можна констатувати, що договір емфітевзису за домовленістю сторін може бути безоплатним.
Інтерес власника земельної ділянки в останньому випадку полягатиме в забезпеченні використання земельної ділянки за цільовим призначенням, поліпшенні її властивостей та підвищення родючості шляхом запобігання забур’яненню, внесення добрив, зрошення тощо. Адже кожен, хто знається на сільському господарстві, достеменно знає, що відсутність вказаного обробітку землі негативно впливає на її родючість.
2 Необхідність закріплення плати за користування землею без «прив’язки» до нормативної грошової оцінки землі.
Відповідно до п. 9 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220, орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності зазначається у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Натомість на сьогодні жодною законодавчою нормою розмір плати за емфітевтичне право не «прив’язано» до нормативної грошової оцінки земельної ділянки або інших кількісних показників. Відтак, розмір та порядок визначення плати за договором емфітевзису встановлюється виключно за домовленістю між сторонами на їх власний розсуд.
3 Бажання власника земельної ділянки отримати плату за користування земельною ділянкою одноразово за весь строк користування земельною ділянкою або за тривалий період часу.
Так, орендні платежі мають періодичний характер. Стосовно плати за договором емфітевзису законодавство не вимагає здійснювати її сплату періодично (за місяць, квартал, рік). Це означає, що за домовленістю сторін плата за користування земельною ділянкою може бути здійснена одноразово за весь строк дії договору емфітевзису, вноситись за певний період часу або сплачуватись шляхом поєднання обох названих варіантів. Наприклад, якщо договір емфітевзису укладений на 40 років, а власнику землі одразу необхідна значна сума коштів (наприклад, рівнозначна розміру двадцятирічної плати за договором емфітевзису), сторони можуть в договорі передбачити, що емфітевт спочатку одноразово сплачує власнику землі плату за двадцять років, а після спливу двадцятирічного строку користування землею сплачуватиме власникові плату періодично – скажімо, за кожен рік такого користування.
4 Потреба у мобільності зміни землекористувача.
Зміна орендаря може бути заборонена договором оренди землі або обмежуватися ним шляхом необхідності отримання на це згоди орендодавця. Можливість відчуження емфітевтичного права прямо гарантується чинним цивільним законодавством – ч. 2 ст. 407 ЦКУ та ч. 2 ст. 1021 ЗКУ.
При цьому емфітевт може продати належне йому право користування земельною ділянкою третій особі лише за умови дотримання переважного права власника земельної ділянки на придбання такого права. Для цього землекористувач зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею із вказівкою ціни, що оголошена для продажу, та інших суттєвих умов. Якщо протягом одного місяця з дня такого повідомлення власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане емфітевтом іншій особі. Принагідно зазначимо, що експертна грошова оцінка емфітевзису визначається відповідно до розділу VIII Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002 № 1531.
У разі порушення права власника на переважну купівлю емфітевтичного права, власник земельної ділянки може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним емфітевтом із третьою особою. В такому випадку власник земельної ділянки зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець емфітевтичного права. До зазначених вимог власника земельної ділянки застосовується позовна давність в один рік.
Крім переважного права на купівлю, власник земельної ділянки у разі продажу землекористувачем іншій особі права користування нею має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права). Така можливість і розмір відсотків мають передбачатись договором емфітевзису.
Звертаємо увагу, що вищенаведені положення щодо прав власника земельної ділянки застосовуються лише у випадку продажу емфітевтом належного йому права користування земельною ділянкою. Водночас, закон дозволяє землекористувачу відчужувати належне йому право. Термін «відчуження» є ширшим, ніж «продаж», оскільки включає в себе й інші підстави передачі права власності на об’єкт іншій особі (зокрема, дарування, передачу до статутного капіталу юридичної особи тощо). Відповідно,
Остались вопросы? Обращайтесь!
